España: Un juzgado de Primera Instancia de Madrid se pronuncia sobre el pago del alquiler de un local dedicado al ocio nocturno

Silvia Pascua Vicente. 

El 25 de septiembre de 2020, el Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, ha emitido un auto (núm.447/2020) mediante el cual se han admitido las medidas cautelares presentadas por el arrendatario de un local de ocio nocturno (demandante), dirigidas al arrendador del local (demandado).

Como señala el auto, el arrendatario del local vio su actividad interrumpida como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la covid-19, que obligó a la adopción de diferentes medidas entre las que se encuentra el cierre de los locales de ocio nocturno. Ante esta situación, el auto dispone que el demandante interpuso demanda solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, incluida en el contrato de arrendamiento y la adopción de medidas cautelares.

En relación con las medidas cautelares, el auto establece que la demandante solicitó «(…) que una vez finalizada la moratoria de la renta solicitada, transcurridos cuatro meses desde la finalización del Estado de Alarma, la arrendataria abonará el 50% del pago de la renta actual, el equivalente a 7.500 €/mes (impuestos no incluidos) hasta la firmeza de la resolución, siempre que pueda desarrollar la actividad al 85% de su aforo, pues en caso contrario, abonará solamente las cantidades complementarias de la renta referentes a gastos.».

Por su parte, como precisa el auto, la demandada alegó que ofreció a la demandante una suspensión del 30% de la renta, de la cual no recibió respuesta. En relación con el aforo, el auto dispone que la demanda señaló que el negocio podía ser viable con un aforo inferior al 85%, ya que en el momento de celebrar el contrato el aforo permitido representaba el 69% del actual. Así como que “el local ha seguido poseyéndose y utilizándose por la arrendataria para otras finalidades, como almacén, cartelería, publicidad, por ejemplo, y que nada habría impedido que se hubiera realizado un cambio de actividad para mitigar los efectos de la situación sanitaria y sus consecuencias económicas, destacando que tiene salida de humos para otras actividades”.

Tras la celebración de la vista sin llegar acuerdo, el juez analizó como pieza separada la viabilidad de las medidas cautelares, analizando en primer lugar, el fomus bonis iuris y la cláusula rebus sic stantibus por un lado, así como la proporcionalidad de la medida y la suficiencia de caución, por otro lado.

Respecto al fomus boni iuris, el juez analiza en el auto las diferentes normas y órdenes aprobadas por las cuales se determinó el cierre del ocio nocturno, incluida la Orden 1008/2020, de 18 de agosto, de la Consejería de Sanidad, que suspendió de nuevo la actividad de locales de ocio nocturno sine die, tras una flexibilización de las medidas.

En relación con la cláusula rebus sic stantibus, el juez comienza señalando en el auto que la jurisprudencia ha establecido una serie de requisitos que deben darse para su aplicación. En este sentido, el primer requisito referido a la existencia de una “alteración extraordinaria de las circunstancias”. A tal efecto, el auto recoge que lo sucedido no se trata de un incumplimiento por parte del arrendador, ni tampoco es un riesgo empresarial del arrendatario, sino que fue un hecho ajeno al desarrollo ordinario del negocio, al ser la crisis sanitaria algo impensable en el momento de celebración del contrato entre las partes.

El segundo requisito, establece que debe darse “una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes”. El texto del auto señala que el negocio tuvo una facturación cero, durante la prohibición de apertura y el periodo en el que optó por no abrir. Así mismo el juez establece que, aunque el local ha seguido siendo utilizado como almacén, abonar el 100% de la renta, cuando el funcionamiento en condiciones habitual no es posible, puede suponer una desproporción en las prestaciones.

En tercer lugar, el juez analiza el requisito que se refiere a la “sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles”. En este sentido, señala que la actuación supuso una alteración de las bases económicas existentes en el momento de celebrar el contrato y, por tanto, se trató de un riesgo no previsible, ni propio de la actividad, pudiendo generar graves consecuencias económicas. Por todo lo anterior, el juez precisa que concurre la apariencia de buen derecho. Así mismo, señala en el auto que “La cláusula rebus parece tener por finalidad permitir que el negocio que pueda superar el bache económico vivido y el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió”.

Respecto al requisito de periculum in mora, el auto señala que se cumple, así mismo determina la proporcionalidad de las medidas solicitadas y considera suficiente la caución presentada.

Por todo lo anterior, el auto del juzgado determina la aceptación de las medidas cautelares, consistentes en la suspensión del pago de renta mientras no sea posible la apertura del local, abonando únicamente las cantidades complementarias, así como la reducción del 50% de la renta que tendrá efecto desde la reapertura. El auto podrá ser recurrido en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, en el plazo de veinte días desde la notificación.

 

Fuente: Diario la Ley (Juzgado de Primera Instancia Nº.81 de Madrid, Auto núm.447/2020 de 25 Sep. 2020).